Зихрон дварим: почему не стоит подписывать его в спешке
Адвокат Игаль Ильяич · обновлено в ноябре 2026
Зихрон дварим (букв. «памятная запись», по сути — предварительное соглашение) выглядит как короткая бумага, которая только фиксирует, о чём вы договорились. На деле суд может увидеть в нём полноценный обязывающий договор.
Когда он обязывает
Закон о недвижимости требует, чтобы обязательство совершить сделку с недвижимостью было оформлено в письменном виде. По Закону о договорах (общая часть) договор заключается путём предложения (оферты) и его принятия (акцепта), которые свидетельствуют об окончательном намерении сторон связать себя договором (гмират даат), а условия должны быть достаточно определёнными. Поэтому подписанный зихрон дварим может считаться таким документом и обязывать, если в нём указаны главные условия (кто стороны, какая квартира, какая цена, когда платят и когда передают квартиру) и видно, что стороны намеревались быть связанными. Даже оговорка «при условии подписания подробного договора» не всегда означает, что документ не обязывает.
В чём проблема
В зихрон дварим почти всегда не хватает важных защитных условий: что будет, если покупатель не получит ипотеку, как гарантировать, что продавец погасит свою ипотеку, кто платит сбор на улучшение (хетель хашбаха) и что будет, если одна из сторон передумает. Всё это остаётся открытым, а если документ обязывающий, стороны уже связаны.
Риск предупредительной записи
Письменное обязательство продать квартиру может стать основанием для регистрации предупредительной записи (хеарат азхара) в Табу, даже если оно условное и даже если это короткий документ. Подать заявление может и сам покупатель, без продавца. То есть зихрон дварим, подписанный в спешке, может привести к записи в Табу в пользу покупателя, а снять её потом не всегда просто.
Что делать вместо этого
Если вы хотите закрепить сделку, лучше сразу обратиться к адвокату и начать с проекта договора.
Вы уже подписали?
Покажите документ адвокату, прежде чем делать следующие шаги. Я составлю полный договор так, чтобы он заменил зихрон дварим и закрыл то, что осталось открытым. Подробнее: покупка квартиры · продажа квартиры.
Частые вопросы
Что такое зихрон дварим?+
Это короткий документ, в котором покупатель и продавец записывают главные условия сделки до подписания полного договора. Его часто воспринимают как формальность, но он может обязывать.
Если написано «при условии подписания договора», он не обязывает?+
Не обязательно. Если в документе есть главные условия сделки и видно, что стороны намеревались быть связанными, суд может посчитать его обязывающим и с такой оговоркой.
Можно ли по зихрон дварим зарегистрировать предупредительную запись?+
Да, это возможно. Закон позволяет зарегистрировать запись на основании письменного обязательства совершить сделку, в том числе условного, — в договоре или в другом документе, если регистратор убедится, что такое обязательство есть. Подать заявление может и сам покупатель, без продавца.
Я уже подписал зихрон дварим. Что делать?+
Не делайте следующих шагов и покажите документ адвокату. Я составлю полный договор так, чтобы он заменил зихрон дварим.
Информация в статье общая и не заменяет проверку вашей сделки. Все услуги на русском · Продажа квартиры · Покупка квартиры · 09-7444052