Адвокат при покупке квартиры у застройщика в Нетании

Договор застройщика (по-израильски «кабла́н», часто говорят «подрядчик») составлен в интересах застройщика. Я читаю договор и спецификацию от вашего имени, проверяю, что ваши деньги защищены гарантией по закону, и веду переговоры с адвокатом застройщика о приложении с изменениями.

Что я проверяю в договоре

Защиту ваших платежей по Закону о продаже (квартир) (гарантия вложений покупателей): банковскую гарантию, страховой полис или другой способ, который признаёт закон.
Спецификацию (мифрат) и планы: что именно вы получаете и что можно изменить.
Срок сдачи квартиры, компенсацию за опоздание и случаи, когда застройщик вправе перенести сдачу.
Привязку к индексу стоимости строительства и график платежей.
Гарантийные сроки по дефектам и право застройщика их исправить.
Гонорар адвоката застройщика и расходы на регистрацию.

Что даёт вам закон, даже если договор молчит

Подписанная спецификация. Застройщик обязан приложить к договору спецификацию по форме, установленной законом, и инструкции по обслуживанию и эксплуатации. Любое изменение спецификации требует подписи обеих сторон.
Позиции из прейскуранта. В спецификации есть прейскурант позиций, от которых можно отказаться, добавить их или перенести. Сообщить застройщику нужно до установки и не позже срока, указанного в договоре.
Деньги только под защиту. Сверх части цены, установленной законом, застройщик вправе получить деньги только после того, как защитил их одним из способов, указанных в законе. Если у проекта есть сопровождение банка или страховой компании (ливуй финанси), вы платите только по книжке квитанций (пинкас шоварим), и такой платёж обязывает обеспечить ваши деньги, обычно банковской гарантией.
Компенсация за опоздание. Закон устанавливает компенсацию без доказательства ущерба, исходя из арендной платы за похожую квартиру, и она растёт, пока длится опоздание. Если договор даёт больше, вы получаете большее. Компенсации нет в случаях, которые закон исключает, например если опоздание вызвано только вами. Точное право зависит от даты подписания договора: к договорам, подписанным до поправки закона, применяется прежняя редакция.
Ограниченная индексация. Закон ограничивает привязку к индексу стоимости строительства, и часть цены не индексируется вовсе. Я проверяю, какая редакция закона применяется к вашему договору.
Гонорар адвоката застройщика. Закон ограничивает сумму, которую застройщик может потребовать от вас за услуги его адвоката по регистрации прав. Вы платите её напрямую адвокату и получаете счёт.
Дефекты. О дефекте сообщают застройщику и дают ему возможность исправить. Если дефект вернулся после ремонта в пределах срока, установленного законом, или ремонт срочный, а застройщик не исправил его в разумный срок, можно исправить самим за его счёт. Дефекты, видные уже при сдаче, лучше записать в протокол сдачи в тот же день.
Регистрация на ваше имя. Закон обязывает застройщика зарегистрировать дом как кондоминиум (байт мешутаф), если дом можно так зарегистрировать, и зарегистрировать права на квартиру на ваше имя.

Этапы коротко

Получаем от застройщика договор, спецификацию и планы.
Проверка и переговоры о приложении с изменениями с адвокатом застройщика.
Подписание. Если у проекта есть сопровождение банка или страховой компании, каждый платёж проходит через книжку квитанций.
Отчёт в Налоговое управление и налог на покупку (мас рехиша).
Сдача квартиры: осмотр и запись дефектов в протокол сдачи.
Регистрация дома и квартиры на ваше имя.

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, прочитайте о покупке квартиры на вторичном рынке.

Как начать

Позвоните по телефону 09-7444052 или напишите на [email protected], лучше до того, как вы подписали что-либо у застройщика или заплатили. Пришлите договор и спецификацию, и я объясню, что нужно проверить в вашем случае.

Частые вопросы

Что такое гарантия по Закону о продаже квартир?+

Это защита денег, которые вы платите застройщику. Если застройщик не сможет передать вам квартиру по одной из причин, перечисленных в законе, например из-за ареста или процедуры несостоятельности, вы сможете получить свои деньги обратно. Чаще всего это банковская гарантия, которую выдают на платёж по книжке квитанций.

Можно ли вообще изменить договор застройщика?+

Обычно да, часть пунктов. Сам текст договора застройщик меняет редко, но соглашается на изменения в отдельном приложении. Сколько удастся изменить, зависит от застройщика, проекта и ситуации на рынке.

Застройщик просит подписать отказ от претензий, чтобы получить ключи. Это обязывает?+

Нет. По Закону о продаже (квартир) отказ от прав в связи с опозданием сдачи или дефектами, который застройщик ставит условием передачи квартиры или ремонта, недействителен. Позвоните мне, прежде чем подписывать документы в день сдачи.

Договор на иврите. Вы объясните его по-русски?+

Да. Я объясняю по-русски каждый важный пункт договора и приложения, в том числе юридические детали, чтобы вы понимали, что подписываете.

Все услуги на русском · Покупка квартиры · Продажа квартиры · Доверенность · 09-7444052