עורך דין למכירת דירה יד שנייה בנתניה
כמוכרים, אתם מעבירים את הזכויות בדירה רק אחרי שכל הכסף הגיע אליכם, ולא לפני כן. תפקידי כעורך הדין שלכם לנסח הסכם שמבטיח את זה, לטפל בהסרת המשכנתה, לדווח לרשות המסים, להשיג את האישורים לטאבו ולסגור את העסקה.
מה כולל הטיפול
- בדיקת נסח טאבו או אישור זכויות מהחברה המשכנת, ואיתור שעבודים, הערות ועיקולים.
- ניסוח הסכם המכר ומשא ומתן מול עורך הדין של הקונה.
- לוח תשלומים שקשור לשלבי העסקה ומגן על המוכר.
- תיאום עם הבנק שנותן את המשכנתה לקונה ועם הבנק שמחזיק את המשכנתה שלכם.
- דיווח לרשות המסים, בדיקה אם יש זכאות לפטור ממס שבח, והשגת אישור המסים לטאבו.
- השגת אישור העירייה לטאבו.
- מסירת החזקה והעברת המסמכים לרישום.
על מה חשוב להקפיד כמוכרים
מפתחות וייפוי כוח בלתי חוזר עוברים לקונה רק אחרי שהתמורה שולמה.
חשוב לגלות לקונה את מה שידוע לכם, כדי שלא תהיה לו אחר כך טענה נגדכם.
כדאי לבדוק עוד לפני החתימה אם יש זכאות לפטור ממס שבח ואם יש חבות בהיטל השבחה.
השלבים בקצרה
- בדיקת הזכויות בדירה: נסח טאבו או אישור זכויות, ומה רשום עליה.
- משא ומתן וניסוח הסכם המכר מול עורך הדין של הקונה.
- חתימה על ההסכם, ורישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
- קבלת התשלומים לפי לוח התשלומים, וסילוק המשכנתה מתוכם אם יש.
- דיווח לרשות המסים, אישור המסים ואישור העירייה לטאבו.
- מסירת הדירה אחרי שהתמורה כולה התקבלה, והעברת המסמכים לרישום על שם הקונה.
הסבר מפורט על כל שלב: השלבים במכירת דירה יד שנייה.
מה להביא לפגישה הראשונה
- תעודות זהות של כל הבעלים הרשומים.
- נסח טאבו עדכני, או אישור זכויות אם הדירה רשומה בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל. אם אין לכם, אני מוציא אותו.
- פרטי המשכנתה, אם יש: באיזה בנק ומספר ההלוואה.
- המסמכים מהיום שבו קניתם את הדירה, כמו הסכם הרכישה. הם נחוצים לדיווח לרשות המסים.
מצבים שכדאי להכין מראש
- דירה בחברה משכנת או בחכירה מרשות מקרקעי ישראל. הזכויות לא רשומות בטאבו על שמכם, וההעברה נעשית מול החברה המשכנת או מול רמ"י, לפי הנהלים שלהן. על דירה בחברה משכנת.
- כמה בעלים. כל מי שרשום כבעלים חותם על ההסכם ועל מסמכי ההעברה. כשהדירה התקבלה בירושה, צריך קודם צו ירושה או צו קיום צוואה. על מכירת דירה שהתקבלה בירושה.
- בעלים שגר בחו"ל. אפשר למכור בלי להגיע לישראל, באמצעות ייפוי כוח שנחתם בחו"ל ואומת כנדרש. על מכירת דירה מחו"ל.
- משכנתה על הדירה. הבנק מוסר מכתב כוונות עם יתרת החוב, חלק מהתשלום של הקונה עובר ישר לבנק, ואחרי הסילוק הבנק מוסר את המסמכים למחיקת המשכנתה.
- אישור העירייה לטאבו. הטאבו לא רושם את המכירה בלי אישור מהעירייה שכל החובות לעירייה בגין הדירה שולמו. צריך גם אישור של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שכל היטל ההשבחה שמגיע שולם, או שניתנה ערובה לתשלומו. בחלק מהרשויות, למשל בנתניה, שני האישורים מגיעים במסמך אחד. כדאי לבדוק את שניהם מוקדם. על היטל השבחה.
שירותים קשורים
מדריכים קשורים
שאלות נפוצות על מכירת דירה
כמה זמן לוקחת מכירת דירה, מהחתימה עד המסירה?+
זה תלוי במה שהצדדים סיכמו. בדרך כלל המסירה נקבעת לכמה חודשים אחרי החתימה, כדי שהקונה יספיק לקבל משכנתה ושיהיה זמן להשיג את האישורים.
אפשר למכור דירה שיש עליה משכנתה?+
כן. חלק מהכסף שהקונה משלם מועבר ישר לבנק שלכם כדי לסלק את המשכנתה, והבנק מוסר מכתב כוונות ואחר כך אישור על סילוק המשכנתה.
מי מדווח לרשות המסים על המכירה?+
המוכר והקונה חייבים לדווח במועד שנקבע בחוק. בדרך כלל עורכי הדין של הצדדים מגישים את הדיווח, ואני מטפל גם בבקשות לפטור.
אפשר למכור דירה כשאחד הבעלים גר בחו"ל?+
כן. הבעלים שבחו"ל חותם על ייפוי כוח בנוסח שמתאים לעסקה, ומאמת את החתימה כנדרש, בדרך כלל בקונסוליה של ישראל או אצל נוטריון במדינה שבה הוא נמצא, עם אפוסטיל. אני מכין את הנוסח ומסביר איך לאמת אותו.