מתי מקבלים פטור ממס שבח על מכירת דירה

עו"ד יגאל איליאיץ' · עודכן בספטמבר 2026

מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת דירה: ההפרש בין המחיר שקיבלתם לבין המחיר ששילמתם כשקניתם, אחרי התאמה למדד ובניכוי הוצאות מסוימות. מי שמוכר דירת מגורים יכול לפעמים לקבל פטור מלא.

הפטור הנפוץ: דירה יחידה

רוב המוכרים מקבלים פטור בגלל שזו דירת המגורים היחידה שלהם. התנאים העיקריים הם שאין לכם דירת מגורים נוספת, בישראל או בחו"ל, שהדירה בבעלותכם לפחות 18 חודשים מהיום שהיא דירת מגורים, ושלא מכרתם בפטור הזה דירה אחרת ב־18 החודשים שלפני המכירה.

בני זוג נחשבים מוכר אחד

לעניין הפטור, בני זוג וילדיהם הקטינים נחשבים יחד. אם לבן הזוג שלכם יש דירה משלו, גם אם היא לא רשומה על שמכם, זה משפיע על הזכאות.

חלק קטן בדירה אחרת

חלק בדירה אחרת, למשל כזה שקיבלתם בירושה, לא תמיד שולל את הפטור. החוק קובע מתי חלק כזה לא נחשב דירה נוספת. זה נבדק לפי הנתונים של כל מקרה.

קניתם דירה חדשה לפני שמכרתם

מי שקנה דירה חלופית יכול בדרך כלל למכור את הדירה הישנה בפטור, בתנאי שהמכירה נעשית בתוך פרק זמן שהחוק קובע. כשמתכננים שתי עסקאות במקביל, כדאי לבדוק את המועד הזה לפני שקובעים את לוחות הזמנים.

תקרת הפטור

לפטור של דירה יחידה יש תקרת שווי שמתעדכנת כל שנה. אם מחיר המכירה גבוה מהתקרה, משלמים מס על החלק שמעליה.

דירה שקיבלתם בירושה

יש פטור נפרד לדירה שהתקבלה בירושה. הוא חל אם המוריש היה זכאי לפטור אילו מכר את הדירה בעצמו, ובתנאים נוספים שקשורים לקרבה המשפחתית. היתרון הוא שהפטור הזה לא תלוי בדירות אחרות שיש לכם.

למה לבדוק לפני החתימה

את הפטור מבקשים בדיווח לרשות המסים אחרי החתימה, אבל ההחלטה אם למכור, מתי ובאיזה מחיר מושפעת ממנו. אם מתברר שאין פטור, המס יכול להגיע לסכום גבוה.

המידע במאמר כללי, ואינו מחליף בדיקה של העסקה שלכם. לשאלות: 09-7444052 · חזרה למדריכים