איך קוראים נסח טאבו לפני שקונים דירה

עו"ד יגאל איליאיץ' · עודכן באוקטובר 2026

נסח טאבו הוא העתק מאושר של מה שרשום על הדירה בפנקסי המקרקעין. הוא מראה מי הבעלים, מה צמוד לדירה, ומה רובץ עליה. לפני שחותמים על הסכם, כדאי לדעת לקרוא אותו.

איזה נסח לבקש

את הנסח מבקשים לפי פרטי הנכס: גוש וחלקה, ובדירה בבית משותף גם תת־חלקה. משרד המשפטים מפיק כמה סוגים:

• נסח מלא: כל מה שרשום היום על הנכס: התיאור, הזכויות, השעבודים והפעולות. זה הנסח שבודקים לפני קנייה.
• נסח מרוכז: מידע מקוצר על כל הדירות בבית המשותף, בלי כל פרטי הרישום.
• נסח היסטורי: כולל גם רישומים שבוטלו. שימושי כשרוצים להבין איך הזכויות הגיעו למוכר. רישומים ישנים במיוחד, מלפני שהפנקסים עברו למחשב, מבקשים בנפרד.

תיאור הנכס

בחלק הראשון רואים את הגוש, החלקה ותת־החלקה, את השטח הרשום ואת ההצמדות. לכל דירה בבית משותף צמוד חלק ברכוש המשותף. חניה, מחסן, גג או גינה שייכים לדירה רק אם הם רשומים כך: כהצמדה לדירה בתקנון, או כחלק מהדירה עצמה. מה שהראו לכם בסיור ולא רשום כך, לפי הרישום אינו חלק מהדירה.

בעלויות

כאן רשום מי הבעלים, באיזה חלק, ועל סמך איזו פעולה הזכות נרשמה. כשמוכרים את כל הדירה, כל הבעלים הרשומים צריכים להיות צד להסכם. אם אחד מהם נפטר, צריך צו ירושה או צו קיום צוואה. ראו מכירת דירה שהתקבלה בירושה.

משכנתאות

משכנתה רשומה מראה שהדירה משועבדת לבנק. לפי חוק המכר, המוכר חייב למסור את הדירה נקייה מכל שעבוד, עיקול וזכות של צד שלישי, אלא אם הוסכם אחרת. לכן ההסכם צריך לקבוע איך המשכנתה תסולק ותימחק, ומאיזה תשלום.

הערות

זה החלק שדורש הכי הרבה תשומת לב:

• הערת אזהרה לטובת מישהו אחר: כל עוד היא רשומה, לא תירשם עסקה שסותרת אותה, אלא בהסכמת מי שההערה לטובתו או לפי צו של בית משפט. מהי הערת אזהרה.
• עיקול: מישהו הטיל עיקול על הזכות בדירה. צריך לברר מה הוא ואיך הוא יוסר לפני שמשלמים.
• הערה על צורך בהסכמה: כדי לעשות עסקה בדירה צריך הסכמה של צד שלישי.
• הערה על הגבלת כשרות: הכשרות המשפטית של הבעלים נשללה או הוגבלה, ולכן צריך לבדוק מי מוסמך לחתום בשמו.

בנסח יכולות להופיע גם זיקות הנאה, למשל זכות מעבר. זיקת הנאה היא שעבוד על המקרקעין לטובת מישהו אחר, בלי זכות להחזיק בהם.

למה כדאי להוציא נסח עדכני

כשהמקרקעין מוסדרים, הרישום הוא ראיה חותכת למה שכתוב בו, ומי שקנה זכות בתמורה, בהסתמך בתום לב על הרישום, מוגן גם אם הרישום לא היה נכון. לכן בודקים נסח עדכני סמוך לחתימה, ולא נסח ישן שהמוכר שמר.

מה לא רואים בנסח

דירה שרשומה בחברה משכנת עוד לא רשומה בטאבו על שם הדיירים, ובודקים אישור זכויות מהחברה. קניית דירה שרשומה בחברה משכנת. גם חובות לעירייה והיטל השבחה נבדקים בנפרד: הטאבו לא רושם את המכירה בלי אישור מהעירייה שכל החובות לעירייה בגין הדירה שולמו. צריך גם אישור של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שכל היטל ההשבחה שמגיע שולם, או שניתנה ערובה לתשלומו. בחלק מהרשויות, למשל בנתניה, שני האישורים מגיעים במסמך אחד.

בעסקה שאני מטפל בה, אני בודק את הנסח לפני החתימה ומסביר לכם כל רישום שמופיע בו.

שאלות נפוצות

קשור לנושא

המידע במאמר כללי, ואינו מחליף בדיקה של העסקה שלכם. לשאלות: 09-7444052 · חזרה למדריכים