איך מוחקים משכנתא מהטאבו אחרי שסיימתם לשלם את ההלוואה?

עו"ד יגאל איליאיץ' · עודכן בנובמבר 2026

מחיקת משכנתא, או ביטול רישום משכנתה, היא רישום בלשכת רישום המקרקעין שמסיר מנסח הטאבו את המשכנתה של הבנק אחרי שההלוואה נפרעה. מחיקת המשכנתא לא קורית מעצמה כשמסיימים לשלם: הרישום מתבטל על פי בקשה: של בעל המשכנתה ובעלי הדירה יחד בשטר ביטול, או, כשבעל המשכנתה הוא בנק, של הבנק לבדו, לפי תקנה 71 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום). עד שהביטול נרשם, המשכנתה ממשיכה להופיע בנסח.

למה צריך למחוק משכנתא מהטאבו אם ההלוואה כבר נפרעה?

צריך למחוק משכנתא מהטאבו כי הטאבו לא יודע שההלוואה נגמרה. סיום התשלומים לבנק לא משנה את הרישום, והנסח ממשיך להראות משכנתה לטובת הבנק עד שנרשם ביטול. במקרקעין מוסדרים, הרישום בפנקסים הוא ראיה חותכת לתוכנו (סעיף 125(א) לחוק המקרקעין). המשמעות המעשית מתגלה כשרוצים לעשות משהו עם הדירה: קונה שרואה משכנתה בנסח ירצה לדעת איך היא תימחק לפני שהוא משלם, ובנק שנותן הלוואה חדשה על הדירה יבדוק מה כבר רשום עליה. לכן כדאי לסגור את המחיקה כשההלוואה נגמרת, ולא לגלות אותה ביום שמוכרים.

מי מגיש את הבקשה לביטול משכנתא בטאבו?

את הבקשה לביטול משכנתא אפשר להגיש בשתי דרכים, לפי תקנה 71 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום). הדרך הראשונה: בעל המשכנתה ובעלי הדירה חותמים יחד על שטר ביטול, בדרך שחותמים על שטר עסקה (תקנה 71(א)). הדרך השנייה: כשבעל המשכנתה הוא תאגיד בנקאי, הרשם רשאי להורות על ביטול רישום המשכנתה על פי בקשה של הבנק לבדו (תקנה 71(ב)(2)). בפועל יש בנקים שמגישים את הבקשה בעצמם, ויש בנקים שמוסרים ללקוח מסמכים כדי שיגיש אותם. איך עובד הבנק שלכם – שואלים אותו כשההלוואה מסתיימת, ומבקשים את התשובה בכתב.

איך מוחקים משכנתא שרשומה לטובת מלווה שאינו בנק?

משכנתא שרשומה לטובת אדם פרטי או גוף שאינו בנק נמחקת בדרך כלל בשטר ביטול שחותמים עליו גם בעל המשכנתה וגם בעלי הדירה (תקנה 71(א)). החריג של בקשה מהבנק לבדו חל רק על תאגיד בנקאי. מפקח רשאי להורות על ביטול על פי בקשה של בעל הזכות המתבטלת בלבד, כלומר בעל המשכנתה, אם ראה שבנסיבות המקרה זה צודק ויעיל, ובתנאים שהורה (תקנה 71(ב)(1)). לכן כשמחזירים הלוואה פרטית שמובטחת במשכנתה, כדאי לקבל מהמלווה חתימה על שטר הביטול באותו מעמד, ולא להסתפק בקבלה על הכסף.

מה עושים אם בעל המשכנתא לא מקבל את התשלום?

כשבעל המשכנתא לא מקבל את מה שמגיע לו, החוק נותן דרך לפדות את המשכנתה בלעדיו. בעל הדירה רשאי להפקיד את מה שמגיע ממנו, כולו או מקצתו, בידי הרשם, ולבקש שהרשם יפקיע את המשכנתה במידה שנפדתה (סעיף 89 לחוק המקרקעין). לבקשה מצרפים את שטר המשכנתה או העתק מאושר שלו, ראיות לכך שבעל המשכנתה סירב לקבל את החוב או שלא היה אפשר לסלק לו אותו אף שנקטתם צעדים סבירים, וראיה על סכום החוב ועל כל סכום אחר שמגיע לבעל המשכנתה לפי תנאיה (תקנה 72(א)). את ההפקדה עצמה עושים לפי הוראת הרשם (תקנה 72(ב)).

הרשם מודיע לבעל המשכנתה על ההפקדה ומזמין אותו לקבל את הכסף ולחתום על שטר פדיון. אם הוא לא מגיע בתוך התקופה שנקבעה בהודעה, או מגיע ומסרב לחתום, והרשם רואה שאין מניעה להפקעה בדין, בתנאי המשכנתה או ברישום, הוא מורה על הפקעת המשכנתה ומחיקתה (תקנה 72(ג), (ד)).

אפשר לפרוע את המשכנתא מוקדם ולמחוק אותה?

כן, אפשר לפרוע משכנתא לפני המועד ולמחוק אותה. תנאי המשכנתה לא יכולים לגרוע מהזכות לפדות את הדירה הממושכנת לפני המועד לקיום החוב, בהתאם להוראות סעיף 13(ב) לחוק המשכון (סעיף 88 לחוק המקרקעין). אחרי הפירעון המחיקה נעשית באותה דרך כמו בסוף ההלוואה: הבנק מבקש את הביטול, או מוסר את המסמכים לשטר ביטול.

מה קורה עם המשכנתא כשמוכרים דירה לפני שההלוואה נגמרה?

כשמוכרים דירה שרשומה עליה משכנתא, המשכנתה נמחקת כחלק מהעסקה. המוכר מבקש מהבנק שלו מכתב כוונות, שבו הבנק מציין את יתרת החוב ומתחייב למחוק את המשכנתה אחרי שיקבל אותה. חלק מהתשלום של הקונה עובר ישר לבנק, ואחרי הסילוק הבנק מוסר את המסמכים למחיקת המשכנתה. ההסכם צריך לקבוע את הסדר הזה, כדי שהקונה לא ישלם למוכר כסף שהבנק עוד מחזיק עליו שעבוד. עסקה במקרקעין נגמרת ברישום (סעיף 7(א) לחוק המקרקעין), ולכן בסוף העסקה הקונה רוצה לראות נסח שבו הדירה רשומה על שמו, בלי המשכנתה של הבנק של המוכר.

איך בודקים שהמשכנתא נמחקה מהטאבו?

בודקים שהמשכנתא נמחקה בנסח טאבו עדכני. אישור מהבנק שההלוואה נסגרה אינו אישור שהרישום בוטל. בנסח בודקים שהמשכנתה לטובת הבנק כבר לא מופיעה בין המשכנתאות הרשומות, ושלא נשאר רישום אחר לטובת אותו בנק, כמו הערת אזהרה. אם הייתה על הדירה יותר ממשכנתה אחת, בודקים שנמחקה זו שנפרעה. הסבר על חלקי הנסח: איך קוראים נסח טאבו.

סדר הפעולות במחיקת משכנתא

1. כשההלוואה עומדת להסתיים, או לפני פירעון מוקדם, שואלים את הבנק איך הוא מבטל את המשכנתה: מגיש בעצמו, או מוסר לכם מסמכים.
2. פורעים את יתרת ההלוואה, ומבקשים מהבנק אישור בכתב שהיא סולקה.
3. אם הבנק מגיש את הבקשה: מוודאים מולו שהיא הוגשה. אם נדרש שטר ביטול: חותמים עליו לפני הרשם או לפני עורך דין, והשטר מוגש ללשכת רישום המקרקעין.
4. מוציאים נסח טאבו עדכני ובודקים שהמשכנתה נמחקה.
5. שומרים את הנסח ואת אישור הבנק עם מסמכי הדירה.

מה בודקים לפני שסוגרים את ההלוואה

• מה רשום בנסח לטובת הבנק: משכנתה אחת או יותר, והאם יש גם הערת אזהרה לטובתו.
• מי בעל המשכנתה: בנק, או מלווה אחר שצריך לחתום על שטר ביטול.
• שהבעלים הרשומים ופרטי הזיהוי שלהם תואמים את מסמכי הזיהוי שבידיכם. אי התאמה עלולה לעכב רישום.
• מה הבנק דורש מכם כדי לבטל את המשכנתה, ומי מגיש.
• אם הדירה רשומה בחברה משכנת: שהביטול נעשה מול החברה, ולא בטאבו.

טעויות נפוצות

• לחשוב שהמשכנתה נמחקת לבד כשמסיימים לשלם.
• להסתפק באישור מהבנק שההלוואה נסגרה, בלי לבדוק בנסח שהרישום בוטל.
• להחזיר הלוואה פרטית בלי לקבל מהמלווה חתימה על שטר ביטול.
• לגלות משכנתה ישנה רק כשמוכרים, כשהקונה כבר מחכה.

שאלות נפוצות

מקורות

• חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969: סעיפים 7(א) (עסקה נגמרת ברישום), 88 (פדיון לפני המועד), 89 (הפקדת הפירעון בלשכה), 125(א) (הרישום כראיה).
• תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011: תקנות 12 ו-14 (חתימה על שטר ואימות), 71 (ביטול רישום בידי הצדדים, וביטול משכנתה לבקשת תאגיד בנקאי), 72 (הפקעת משכנתה בעקבות הפקדה).

על הכותב. עו"ד יגאל איליאיץ' הוא עורך דין ונוטריון בנתניה. הוא מייצג מוכרים וקונים בעסקאות של דירות יד שנייה, וקונים של דירות מקבלן, ומטפל ברישום משכנתאות בטאבו. עורך דין לרישום משכנתא בטאבו

קשור לנושא

המידע במאמר כללי, ואינו מחליף בדיקה של המקרה שלכם. לשאלות: 09-7444052 · רישום משכנתה בטאבו · חזרה למדריכים