מתי מקבלים פטור ממס שבח על מכירת דירה

עו"ד יגאל איליאיץ' · עודכן בנובמבר 2026

מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת דירה: ההפרש בין המחיר שקיבלתם לבין המחיר ששילמתם כשקניתם, אחרי התאמה למדד ובניכוי הוצאות מסוימות. מי שמוכר דירת מגורים יכול לעיתים קרובות לקבל פטור מלא.

הפטור הנפוץ: דירה יחידה

רוב המוכרים מקבלים פטור בגלל שזו דירת המגורים היחידה שלהם. התנאים העיקריים: זו הדירה היחידה שלכם בישראל ובאזור יהודה ושומרון, היא בבעלותכם לפחות פרק זמן שהחוק קובע מהיום שהיא דירת מגורים, ולא מכרתם בפטור הזה דירה אחרת בתקופה שהחוק קובע לפני המכירה. בדרך כלל הפטור ניתן במכירת כל הזכויות שלכם בדירה. בנוסף, הדירה צריכה להיות "דירת מגורים מזכה": דירה ששימשה בעיקר למגורים לפחות באחת משתי תקופות שהחוק קובע. תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו נחשבת גם היא כמגורים.

בני זוג נחשבים מוכר אחד

לעניין הפטור, המוכר, בן הזוג שלו וילדיהם הקטינים נחשבים מוכר אחד. החריגים הם בן זוג שגר דרך קבע בנפרד, וילדים נשואים או יתומים. אם לבן הזוג שלכם יש דירה משלו, גם אם היא לא רשומה על שמכם, זה משפיע על הזכאות.

מוכרים שגרים בחו"ל

גם מי שאינו תושב ישראל יכול לקבל את הפטור, אבל רק אם אין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב. כדי להוכיח את זה צריך אישור מרשויות המס באותה מדינה, ועד שהוא מוצג רואים את המוכר כמי שיש לו דירה שם. את האישור כדאי להתחיל להשיג עוד לפני החתימה.

חלק קטן בדירה אחרת

חלק בדירה אחרת לא תמיד שולל את הפטור. החוק קובע עד איזה גודל חלק כזה לא נחשב דירה נוספת, ולחלק שהתקבל בירושה הגבול גבוה יותר. גם דירה שלמה שהתקבלה בירושה, בתנאים שהחוק קובע, לא שוללת את הפטור. זה נבדק לפי הנתונים של כל מקרה.

קניתם דירה חדשה לפני שמכרתם

מי שקנה דירה חלופית יכול בדרך כלל למכור את הדירה הישנה בפטור, בתנאי שהמכירה נעשית בתוך פרק זמן שהחוק קובע. כשמתכננים שתי עסקאות במקביל, כדאי לבדוק את המועד הזה לפני שקובעים את לוחות הזמנים.

דירה שקיבלתם במתנה

אם קיבלתם את הדירה במתנה, הפטור ניתן רק אחרי שחלף פרק זמן שהחוק קובע. פרק הזמן תלוי בשאלה אם גרתם בדירה דרך קבע. אותו כלל חל גם כשקיבלתם במתנה חלק גדול מהכסף לקניית הדירה.

תקרת הפטור

לפטור יש תקרת שווי שקבועה בחוק, ומתעדכנת בדרך כלל לפי המדד (בשנים מסוימות החוק מקפיא את העדכון). אם מחיר המכירה גבוה מהתקרה, הפטור חל על החלק שעד התקרה. החלק שמעליה נחשב מכירה נפרדת, ומשלמים מס על חלק השבח שמתייחס אליו.

דירה שקיבלתם בירושה

יש פטור נפרד לדירה שהתקבלה בירושה. הוא חל כשמתקיימים שלושה תנאים: המוכר הוא בן הזוג של המוריש, צאצא שלו, או בן זוג של צאצא; לפני פטירתו המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד; ואילו המוריש היה מוכר את הדירה בעצמו, הוא היה פטור. היתרון הוא שהפטור הזה לא תלוי בדירות אחרות שיש לכם בישראל. גם כאן הדירה צריכה להיות דירת מגורים מזכה, וגם כאן חלים תקרת הפטור והתנאי לגבי מוכר שגר בחו"ל.

למה לבדוק לפני החתימה

את הפטור מבקשים בדיווח לרשות המסים אחרי החתימה, אבל ההחלטה אם למכור, מתי ובאיזה מחיר מושפעת ממנו. אם מתברר שאין פטור, המס יכול להגיע לסכום גבוה.

קשור לנושא

המידע במאמר כללי, ואינו מחליף בדיקה של העסקה שלכם. לשאלות: 09-7444052 · חזרה למדריכים