איך יודעים שהכסף ששילמתם לקבלן מוגן

עו"ד יגאל איליאיץ' · עודכן באוקטובר 2026

בקנייה מקבלן משלמים סכומים גדולים על דירה שעוד לא קיימת. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מחייב את הקבלן לתת לקונה בטוחה על הכסף, כדי שיקבל אותו בחזרה אם הקבלן לא יוכל להעביר לו את הדירה, למשל בגלל עיקול, הליכי חדלות פירעון או מניעה מוחלטת למסור את החזקה.

אילו בטוחות יש

החוק מכיר בכמה סוגים: ערבות בנקאית או ערבות מגוף פיננסי אחר שהחוק מאשר, פוליסת ביטוח, משכנתה לטובת הקונה, הערת אזהרה, או העברת הזכויות על שם הקונה. בפרויקטים חדשים נפוצות בעיקר הערבות הבנקאית ופוליסת הביטוח. האפשרויות שקשורות לרישום מתאימות רק כשלא רשום לפניהן שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שגוברים עליהן.

משלמים רק דרך שובר

בפרויקט עם ליווי בנקאי מקבלים פנקס שוברים, וכל תשלום לקבלן נעשה דרך שובר לחשבון הפרויקט. תשלום בדרך אחרת, גם אם נעשה בתום לב, עלול לא להיות מכוסה בערבות.

הבנק או המבטח שמלווים את הפרויקט מוציאים בטוחה על כל תשלום ששולם בשובר, בתוך זמן קצר שהחוק קובע. קבלן שאין לו ליווי פיננסי חייב להודיע על כך לקונה בכתב, עד החתימה.

מה לבדוק בכל תשלום

שהתשלום נעשה דרך השובר, ושקיבלתם עליו ערבות. בערבות עצמה בודקים את שמכם, את מספר הדירה, את הסכום ואת שם הבנק או חברת הביטוח. את כל הערבויות שומרים יחד, במקור.

התשלום הראשון

החוק מתיר לקבלן לקבל בלי בטוחה רק חלק קטן ממחיר הדירה, בשיעור שקבוע בחוק. על כל סכום מעבר לזה צריכה להיות בטוחה, גם אם ההסכם אומר אחרת.

מה הערבות מכסה

הערבות מבטיחה את הכסף ששילמתם על חשבון מחיר הדירה, צמוד לפי שיטת ההצמדה שבהסכם. רכיב המע"מ שבתשלומים אינו חלק מהערבות, אבל כשהערבות ממומשת החוק קובע שהוא מוחזר לקונה מקרן מיוחדת, דרך הבנק או המבטח. פיצויים והוצאות אחרות לא תמיד מכוסים, ומה בדיוק כלול כתוב בנוסח הערבות.

מתי מחזירים את הערבויות

הקבלן רשאי להחליף את הערבות בבטוחה אחרת שהחוק מכיר בה, כמו הערת אזהרה או רישום הזכויות על שמכם, רק אחרי שבניית הדירה הושלמה והחזקה נמסרה לכם, ורק אם ההסכם לא אוסר זאת. לפעמים הקבלן מבקש את הערבויות בחזרה מוקדם יותר. לפני שמחזירים ערבות, בודקים שהבטוחה החלופית כבר קיימת.

מכתב החרגה מהבנק המלווה

הקרקע של הפרויקט משועבדת בדרך כלל לבנק שמממן אותו. החוק מחייב את הקבלן לבקש מהבנק הודעה בכתב, בנוסח שקבוע בחוק, שהשעבוד לא ימומש מתוך הדירה שלכם ושהוא יימחק ממנה בתנאים שבהודעה, ולהעביר לכם אותה. את ההודעה הזו שומרים יחד עם הערבויות.

אם לוקחים משכנתה

בנק שנותן לכם משכנתה לקניית הדירה חייב להודיע לכם על זכויותיכם לפי החוק, ולהעביר את כספי ההלוואה לקבלן רק אחרי שווידא שניתנה לכם בטוחה, או התחייבות בכתב של הקבלן לתת אותה.

קשור לנושא

המידע במאמר כללי, ואינו מחליף בדיקה של העסקה שלכם. לשאלות: 09-7444052 · חזרה למדריכים