איך מחשבים מס רכישה על דירה

עו"ד יגאל איליאיץ' · עודכן בנובמבר 2026

מס רכישה הוא מס שהקונה משלם על קניית דירה. הסכום תלוי במחיר הדירה, ובשאלה אם זו הדירה היחידה שלכם.

מדרגות

המס מחושב במדרגות: על כל חלק של המחיר משלמים שיעור אחר. גבולות המדרגות מתעדכנים בדרך כלל כל שנה לפי המדד (בשנים מסוימות החוק מקפיא אותם), ולכן את החישוב עושים לפי המדרגות שבתוקף ביום העסקה.

דירה יחידה

יחיד תושב ישראל שקונה את דירת המגורים היחידה שלו משלם לפי מדרגות מקלות, ועל החלק הראשון של המחיר לא משלם מס בכלל. מי שהייתה לו דירה יחידה, ומוכר אותה בתוך פרק זמן שהחוק קובע אחרי הקנייה, נחשב גם הוא כמי שקונה דירה יחידה. כשהדירה החדשה נקנית מקבלן, חל פרק זמן נפרד שהחוק קובע, והוא נספר מהמועד שבו הדירה אמורה להימסר לפי ההסכם, ואם המסירה התעכבה בנסיבות שאינן בשליטתכם, מהמסירה בפועל. לעניין זה, בני זוג וילדיהם הקטינים נחשבים כרוכש אחד, למעט בן זוג שגר דרך קבע בנפרד, ילד נשוי וילד יתום מאחד מהוריו או משניהם.

דירה נוספת

מי שקונה דירה נוספת משלם שיעורי מס גבוהים יותר, כבר מהשקל הראשון. זה יכול להגיע לסכום משמעותי, ולכן כדאי לחשב אותו לפני שמסכמים מחיר.

קונים שאינם תושבי ישראל

המדרגות המקלות של דירה יחידה חלות על יחיד תושב ישראל. מי שאינו תושב ישראל משלם בדרך כלל לפי המדרגות הרגילות, הגבוהות יותר, גם כשזו הדירה היחידה שלו. החריג: מי שבתוך פרק זמן שהחוק קובע אחרי הרכישה נעשה תושב ישראל לראשונה, או תושב חוזר ותיק, נחשב תושב ישראל לעניין זה. אם אתם גרים בחו"ל וקונים דירה בישראל, כדאי לחשב את המס לפי זה עוד לפני שמסכמים מחיר.

עולים חדשים

עולים חדשים זכאים בתנאים מסוימים להקלה במס רכישה, כשהדירה נקנית בתקופה שמתחילה עוד לפני העלייה ונמשכת זמן מסוים אחריה. לדירת מגורים ההקלה ניתנת פעם אחת, רק כשזו הדירה היחידה (או כשמוכרים את הקודמת בתוך פרק הזמן שהחוק קובע), ורק עד תקרת שווי שנקבעה בתקנות. אם עליתם בשנים האחרונות, כדאי לבדוק את זה.

דיווח ותשלום

הקונה מגיש לרשות המסים הצהרה על הרכישה בתוך המועד שהחוק קובע, ובדרך כלל עורך הדין מגיש אותה בשמו. רשות המסים שולחת שומה, ומשלמים לפיה בתוך המועד שבחוק. המועד נספר מיום העסקה, ולא מיום קבלת השומה.

קשור לנושא

המידע במאמר כללי, ואינו מחליף בדיקה של העסקה שלכם. לשאלות: 09-7444052 · חזרה למדריכים