הערת אזהרה: מה היא, ומתי ואיך רושמים אותה

עו"ד יגאל איליאיץ' · עודכן בנובמבר 2026

הערת אזהרה היא רישום בטאבו שאומר שמי שיש לו זכות בדירה התחייב לעשות בה עסקה, למשל למכור אותה, לטובת מישהו מסוים. היא לא מעבירה את הבעלות, אבל היא מגינה על הקונה עד שהבעלות עוברת אליו.

ממה היא מגינה

אחרי שנרשמה הערת אזהרה, ועד שהיא נמחקת, לא תירשם עסקה שסותרת אותה, כמו מכירה נוספת של הדירה או משכנתה חדשה, אלא בהסכמת מי שההערה רשומה לטובתו או לפי צו של בית משפט. גם עיקול שהוטל אחרי ההערה, או צו פשיטת רגל, צו פירוק או מינוי כונס נכסים נגד המוכר, לא פוגעים בזכות שההערה מגינה עליה, בכפוף לטענה לביטול העסקה בגלל פשיטת הרגל או הפירוק, שהייתה עומדת גם אילו העסקה הייתה נרשמת במועדה. קונה ששילם כסף ואין לו הערה חשוף לכל אלה.

למה זה חשוב במכירה כפולה

כשבעלים מתחייב למכור את אותה דירה לשני אנשים, החוק מעדיף את הראשון. אבל קונה שני שפעל בתום לב ובתמורה, והעסקה שלו נרשמה כשהוא עדיין בתום לב, גובר עליו. הערת אזהרה רשומה לטובת הקונה הראשון מונעת את רישום העסקה השנייה, ולכן הקונה השני לא יכול לגבור עליו בדרך הזו.

מתי רושמים

מיד אחרי החתימה, ולפני שמשלמים סכום משמעותי נוסף. נהוג שהתשלום הראשון נשאר בנאמנות אצל עורך הדין עד שההערה נרשמת. את הרישום בודקים בנסח טאבו עדכני: ההערה מופיעה בו עם שם הקונה. רק אחרי שרואים אותה בנסח משחררים את הכסף מהנאמנות.

איך רושמים

את הבקשה יכול להגיש מי שהתחייב, בדרך כלל המוכר, או מי שזכאי לפי ההתחייבות, הקונה. החתימה על הבקשה מאומתת בידי עורך דין. מצרפים לה את ההתחייבות בכתב, כמו הסכם המכר, ומסמכי זיהוי של מי שחתם עליה. את הבקשה מגישים ללשכת רישום המקרקעין שבה רשומה הדירה. כשההערה נרשמת לפי בקשת הקונה בלבד, הרשם מודיע על כך למוכר.

כשהמוכר עוד לא רשום כבעלים

לפעמים המוכר קנה את הדירה, אבל הזכות שלו עוד לא נרשמה בטאבו. במקרה כזה צריך לצרף לבקשה גם הסכמה של בעל הזכות הרשומה לרישום ההערה, חתומה ומאומתת בידי עורך דין. כדאי לברר את זה לפני החתימה, כי זה משפיע על לוח התשלומים ועל הסכום שנשאר בנאמנות.

כשיש משכנתה על הדירה של המוכר

הערת אזהרה שנרשמת אחרי משכנתה קיימת לא מבטלת אותה. לכן, כשהמוכר עוד חייב לבנק, חלק מהתמורה מועבר ישירות לבנק שלו, לפי מכתב מהבנק שמפרט כמה צריך לסלק ומתחייב למסור את המסמכים למחיקת המשכנתה אחרי שיקבל את הסכום.

דירה שרשומה בחברה משכנת

כשהדירה עוד לא רשומה בטאבו על שם הדיירים, ההגנה על הקונה נעשית דרך רישום אצל החברה המשכנת. איך בדיוק, זה תלוי בחברה ובמצב הרישום של הבניין.

הערה לטובת הבנק

אם אתם לוקחים משכנתה, גם הבנק שלכם ירצה הערת אזהרה לטובתו, עד שהמשכנתה תירשם. בשלב הזה הדירה עוד רשומה על שם המוכר, ולכן המוכר חותם על הסכמה לרישום ההערה לטובת הבנק. על רישום משכנתה בטאבו.

ואם העסקה מתבטלת

ההערה נשארת רשומה עד שמוחקים אותה: בהסכמת הצדדים, לפי צו של בית משפט, או כשהרשם השתכנע שעילת ההערה בטלה, אחרי שהודיע על כך לצדדים מראש ונתן להם זמן לפנות לבית המשפט. לכן מוכרים מבקשים לפעמים שהקונה יחתום מראש על בקשה למחיקה, שתישאר בנאמנות ותשמש רק אם ההסכם בוטל כדין. את הסעיף הזה צריך לנסח בזהירות, כי הוא נוגע בהערה שמגינה על הקונה.

בסוף העסקה

כשהבעלות נרשמת על שם הקונה, ההערה לטובתו השיגה את מטרתה, והיא נמחקת במסגרת רישום העסקה עצמה, בלי בקשה נפרדת. ההערה לטובת הבנק נשארת עד שהמשכנתה נרשמת.

דירה מקבלן

בקנייה מקבלן, הערת אזהרה היא אחת הבטוחות שהחוק מכיר בהן לכסף ששילמתם, בתנאי שלא רשומים לפניה שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שגוברים עליה. איך יודעים שהכסף ששילמתם לקבלן מוגן.

שאלות נפוצות

קשור לנושא

המידע במאמר כללי, ואינו מחליף בדיקה של העסקה שלכם. לשאלות: 09-7444052 · חזרה למדריכים