הגנות ברכישת דירה מקבלן

מתלבטים אם לרכוש דירה מקבלן? סקרנו עבורכם את ההגנות הקיימות ברכישת דירה מקבלן, כפי שנכתבו ע"י עו"ד מקרקעין מומלץ ממשרד עורכי דין מקרקעין נתניה.

​

הקדמה

חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) – מבקש בעצם להבטיח את כספי הרוכש, כך שאם הפרויקט יכשל יקבל הקונה את השקעתו בחזרה. מנגד חשוב לציין, שהחוק אינו מנסה להבטיח את הסיכוי לקבלת הדירה.

המפנה בחקיקה בישראל, קרה בפרשת "חפציבה" בשנת 2007. עם קריסתה של חברת "חפציבה", התברר כי רוכשי הדירות מ"חפציבה" שילמו כספים על חשבון הדירה מבלי שקיבלו בטוחות וכתוצאה מכך נותרו ללא הדירות וללא שקיבלו את כספם חזרה.

על מנת לחזק את ההגנה על רוכשי הדירות בעקבות פרשת "חפציבה" נכנסו ביום 6.10.08 תיקונים מס' 4 ו-5 לחוק המכר (הבטחת השקעות) אשר עיקרם יפורט להלן:

 

​

הגבלת הסכום אותו יש לשלם לקבלן, לפני קבלת בטוחה

טרם התיקון, הקבלן היה מחויב לתת לקונה בטוחה רק לאחר תשלום של 15% מהתמורה הכוללת של הדירה.

כיום, בעקבות התיקון, חובת הקבלן היא להמציא לקונה בטוחה עם תשלום של 7% בלבד מתמורת הדירה.

סוגי בטוחות שיש לקבל מהקבלן

הבטוחה אותה נדרש הקבלן להמציא לקונה היא לפחות אחת מהבטוחות הבאות:

• מסירת ערבות בנקאית לקונה;

• ביטוח אצל מבטח;

• שעבוד הדירה הנמכרת או חלק יחסי מהקרקע עליה נבנית הדירה במשכנתא ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות;

• רישום הערת אזהרה על מכירת הדירה, לגבי הדירה או לגבי חלק יחסי של הקרקע עליה נבנית הדירה, ובלבד שלא נרשם שעבוד, עיקול או זכות צד שלישי שיש להם עדיפות עליה;

• העברת זכות הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע עליה נבנית הדירה, ע"ש הקונה, כאשר הדירה או הקרקע נקיים משעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי;

 

​

החובה ליידע רוכשי דירה על זכויותיהם

במסגרת התיקון, קיימת חובה על הקבלן להודיע לקונה בכתב, במועד חתימת החוזה, על זכותו לקבל בטוחה על הכספים וכן חובה על הקבלן לפרט את הדרכים אשר נקבעו למתן הבטוחה האמורה.

התיקון לחוק נועד לתת מענה לכך שלעתים רוכש דירה כלל לא היה מודע לחובה המוטלת על הקבלן לתת לו בטוחה על הכספים אותם הוא משלם עבור רכישת הדירה.

 

​

תשלום לפי התקדמות בנייה ברישום הערת אזהרה

לפי תקנה 1 בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) אם הביטחונות אינם בצורת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, יהיו מועדי התשלומים כפי שנקבעו בחוק, כמפורט להלן:

31% ממחיר הדירה: עם גמר יציקת רצפת מפלס תחתון, של כל הבניין.

25% ממחיר הדירה: עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי, של כלל הקומה שבה הדירה והקומות שמתחתיה.

5% ממחיר הדירה: עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי, של כל הבניין.

6% ממחיר הדירה: עם גמר חיפוי חוץ של כל הבניין.

10% ממחיר הדירה: עם גמר טיח וריצוף של הדירה.

13% ממחיר הדירה: עם גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש של הדירה.

5% ממחיר הדירה: עם גמר מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים כנדרש לקבלת אישור אכלוס, של כל הבניין.

5% ממחיר הדירה: עם קבלת אישור אכלוס לדירה ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.

 

​

תשלום ב"שיטת השוברים"

על מנת למנוע מצבים בהם הכספים בעבור הדירה לא יופקדו לחשבון הפרויקט הסגור בבנק הנותן ליווי בנקאי לפרויקט יצר התיקון לחוק את מנגנון "שיטת השוברים".

לפי המנגנון האמור:

• הבנק המלווה מנפיק פנקסי שוברים.

• על גבי כל שובר מוטבעים, בין היתר, פרטי זיהוי של הנכס הנמכר, מספר חשבון הפרויקט וכו'.

• עם החתימה על ההסכם, מקבל הקונה לידיו פנקס שוברים ספציפי לדירה.

• תשלום שנעשה באמצעות השובר, מהווה הוראה בלתי חוזרת של הקבלן לבנק המלווה, להמציא ערבות בנקאית לטובת הקונה.

• על הבנק המלווה חלה חובה להמציא לקונה ערבות בנקאית לסכום ששולם באמצעות השובר בתוך 14 ימי עסקים מיום ביצוע התשלום.

 

​

הבטחת שמירת ערך ההשקעה הכספית

חוק המכר (הבטחת השקעות) מחייב להצמיד את הערבות הבנקאית או פוליסת הביטוח שניתנה, בהתאם לשיטת ההצמדה שנקבע בהסכם המכר לגבי תשלום המחיר בגין הדירה.

אם לא נקבעה שיטת הצמדה בחוזה, מחויב הקבלן להצמיד את הערבות או הפוליסה למדד תשומות הבנייה.

 

​

תשלום הוצאות על ידי הקבלן

החוק קובע כי הקבלן יישא בהוצאות הכרוכות במתן הבטוחה (לדוגמה עמלות בגין הערבות).

 

​

פיקוח המדינה על מכירת דירות ומתן בטוחות

במסגרת התיקון לחוק, קמה חובת דיווח לממונה מטעם שר הבינוי והשיכון. על הממונה מוטל, בין היתר, לנהל רישום בו יפורט שם הקבלן, שם הקונה, פרטי הנכס, פרטי הבטוחה שניתנו לקונה וכיוצ"ב.

 על הקבלן לדווח לממונה, באמצעות מקוון באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון, בתוך 40 ימים מיום חתימת ההסכם, לגבי כל מכירה בפרויקט כפי שנקבע בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דיווח לממונה), תשס"ט – 2008.

במסגרת התיקון לחוק נקבעו סנקציות פליליות למפרי החוק ואף עונש מאסר ואף ניתן להטיל עיצום כספי גם על תאגיד בנקאי, ולא רק על הקבלן.

 

​

חובת המצאת מכתב החרגה מותנה-תיקון מס' 7 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)

התיקון עוסק בהבטחת הסרת השעבוד המוטל לטובת הגורם המממן את פרויקט הבנייה מדירת הקונה.

כמו כן, התיקון מטיל על הקבלן חובת המצאת מכתב החרגה מותנה לקונה, בפרויקטים בהם הבטוחה שניתנת לקוני הדירות היא ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח.

בהתאם להוראות התיקון על הקבלן לפנות לבנק שמפיק את הערבות או לחברת הביטוח שמפיקה את הפוליסה בדרישה שימציאו את מכתב ההחרגה וזאת בתוך 30 ימים מאחד מאלה:

• בפרויקט המתנהל בשיטת השוברים בו נמסרות לקונה ערבויות חוק מכר - ממועד התשלום הראשון ששילם הקונה באמצעות פנקס השוברים.

• בפרויקט ללא שוברים, בו נמסרות לקונה ערבויות - ממועד הוצאת הערבות הבנקאית הראשונה.

• בפרויקט בו נמסרות לקונה פוליסות ביטוח - ממועד הוצאת פוליסת הביטוח.

יש לציין, שמיד בסמוך לאחר פניית הקבלן לגורם המלווה, על הקבלן להודיע על כך לקונה, ובנוסף על הגורם המלווה למסור לקבלן את מכתב ההחרגה בתוך 30 ימים מפניית הקבלן.

עם קבלת מכתב ההחרגה מהגורם המלווה יעביר אותו הקבלן לקונה. כמו כן,בהתאם לתוספת לחוק, הסרת השעבוד מדירת הקונה מותנית בתנאים שהיו מקובלים במקרים אלה והם: בניית הדירה הושלמה, מלוא התמורה שולמה, ניתנה לקונה בטוחה אחרת לפי הוראות החוק.

​

חשוב לציין, שעדיף שתעזרו בעורך דין קניית דירה מטעמכם, אשר ילווה אתכם בכל הליך רכישת הדירה.

​

החלטתם בסופו של דבר לרכוש דירה יד שנייה? לחצו כאן למס' טיפים מאת עורך דין קניית דירה יד שנייה.

​

לתיאום פגישת ייעוץ עם משרד עו"ד יגאל איליאיץ' (משרד עורך דין מקרקעין נתניה), ניתן ליצור קשר בטל':

09-7444052 או בדוא"ל: yigal@law-yi.com

​

***כל המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחבר אינו נושא באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.