הגנות ברכישת דירה מקבלן

 

מתלבטים אם לרכוש דירה מקבלן? סקרנו עבורכם את ההגנות הקיימות ברכישת דירה מקבלן, כפי שנכתבו ע"י עו"ד מקרקעין מומלץ ממשרד עורכי דין מקרקעין נתניה.

הקדמה

סעיף  39 רישא, כנוסחו לאחר תיקון 55 : "לשם קביעת סכום השבח יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה, לרבות כל אחד מאלה, אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי לפי הפקודה:"

 

  • לאחר התיקון כבר לא מדובר ברשימה סגורה, אלא כל הוצאה שהוצאה לרכישה או למכירה, אף אם היא אינה נמצאת ברשימה שבסעיף 39 תותר בניכוי.
     

  • ניתן לומר שיש לראות ברשימת ההוצאות המנויה בסעיף כמדגימה (למשל שכ"ט עו"ד ברכישה ובמכירה, מס רכישה) או מרבה את הכלל האמור (למשל הוצאות השבחה). והכל בכפוף לשני התנאים הבאים במצטבר:
     

  • לא ניתן לתבוע הוצאות מוכרות למס הכנסה

  • הוצאות לשמירה על הקיים-פס"ד אביגדור וימן

  • הוצאות פחת

  • הוצאות החזקה
     

  • אינן מותרות בניכוי לפי הפקודה (תנאי זה היה קיים גם בנוסח לפני תיקון 55)

  • אינן כלולות בשווי הרכישה (התנאי הוסף בעקבות תיקון סעיף 39 (9))
     

  • פחת מוגדר בסעיף 47 - הסכומים הניתנים לניכוי לגבי מקרקעין לפי סעיף 21 לפקודת מ"ה ..."

אינן מותרות לניכוי לפי הפקודה

  • נשאלת השאלה מה דין הוצאות ופחת שניתן היה לדרוש אך לא נדרש בפועל

  • עמדת הרשות היתה בעבר – מספיק שהיה יכול לדרוש בשוטף לא יוכל לדרוש את הניכוי במכירה / הפחת ילקח בחשבון.

  • העמדה נתמכה במספר פסקי דין:

    • פס"ד ראובן בן משה – ע"א 94/63 – פחת במכירת טרקטור.

    • פס"ד יהודית שינפוקס – ו"ע 1026/00 – פחת במכירת משרד שלא נדרש. חוזרים על הלכת בן משה.

    • פס"ד מגזימוף – עמ"ש 25/90 – הוצאות פינוי דייר מוגן שלא נדרשו בשוטף ויכלו להידרש.

  • שינוי מגמה בפסיקה : 

    • פס"ד סלון מרכזי – ע"א 8138/06 – מדובר בהוצאות מס רכוש שלא נדרשו בשוטף ונדרשו במכירה. בסופו של
      דבר ביהמ"ש העליון לא נדרש לשאלה "המעניינת", אך באמרת אגב – "בדברי ההסבר לתיקון 15 לחוק שקבע
      את נוסחו הנוכחי של סעיף 39 , נכתב כי הסיבה לתיקון היא מניעת כפל – ניכוי של ההוצאות – במס הכנסה
      ובמס שבח. לאור תכליות אלה, ומבלי להכריע בסוגיה הספציפית, נראה כי ראוי יהיה אם רשויות המס ישאפו
      להימנע מהתוצאה הקשה של אי ניכוי בכלל".

ניכוי הוצאות לפי סעיף 39

  • הוצאות בגין הרכישה ,הוצאות השבחה – כולל השבחה עצמית ובלבד שלא הייתה ניתנת לניכוי בפקודה .

  • רכישת זכות ייחודית – דמי פינוי.

  • בתיקון 55 - דמי פינוי למחזיק זכות שנה ויותר אך אינו קרוב – ע"א 3966/02 דוד כנפי (במסגרת סעיף 39 (2) תותרנה בניכוי הוצאות שהוצאו לרכישת זכות חזקה ייחודית שקבל אדם על פי דין בהבחנה מתשלום לפינוי פולש).

  • השבחת המקרקעין הסמוכים.

  • דמי הסכמה לרישום שעבוד על זכות החכירה , כולל דמי היוון לרמ"י.

  • מי עמלות בשל הסכמה של בעל המשכנתא עד 2% מסכום המשכנתא שטרם נפרע.

  • הוצאות בשל דיווחים, השגה, ערר וערעור.

 

מס רכישה

כל אגרה ששילם המוכר בעת שרכש את הזכות ע"מ לרשום את זכותו. בעבר נקרא אגרת העברת מקרקעין, לאחר מכן תוספת מס. כיום נקרא מס רכישה.

 

תיוך

  • על אף ההגבלה של 2% הקיימת בסעיף (כאשר ברכישה היא מוחלטת ובמכירה יש למנהל סמכות להשתכנע, כיום לאור תיקון 55 לרישא של הסעיף ולאור העובדה שלא מדובר ברשימה סגורה כבעבר, מתירים את כל מה ששולם אף אם זה מעל 2% ובלבד ששוכנע המנהל כי נתקיימו נסיבות מיוחדות המצדיקות (הן ברכישה והן במכירה).

  • הו"ב 6/2006 בעקבות תיקון 55 .

 

שכר טרחת עורך דין

  • שכ"ט עו"ד בגין הרכישה והמכירה בלבד.

  • גובה ההוצאות המוכרות חייב להיות סביר ביחס לנסיבות העסקה.

  •  

  •  

  • אולי בנפרד - ע"א 8763/06 גבריאלי מרדכי – גבולות הכרה בשכ"ט עו"ד. - על אף העובדה כי אין סעיף המסמיך את המנהל להתערב ולקבוע האם ההוצאה סבירה. כאשר סכום ההוצאה גבוה וחורג מן המקובל, יהא על כתפי המבקש
    נטל ראיה כבד יותר, לנכונות הסכום, ואמיתותו בשייכות למטרה הנטענת.

שכר טרחת שמאי

  • שכר טרחת שמאי מקרקעין ושכר טרחת מודד מוסמך, ששולמו בקשר עם רכישת הזכות במקרקעין, השבחתה או מכירתה. כך למשל, שכר טרחת שמאי ששולם על מנת להעריך את שוויו של הנכס לקראת רכישתו או מכירתו, בקשר עם קביעת תשלום היטל ההשבחה (שומת הבעלים ושומת שמאי מכריע).

מס רכוש וארנונת רכוש

  • עד שנת 2000 היה מס רכוש (מס זה בוטל בשנת 2000 והוחלף ע"י מס מכירה).

  • ארנונת רכוש ששולמה בעבר ע"י הבעלים ולא הארנונה של היום המשולמת פעם בשנה ע"י מי שמחזיק בנכס.

  • בתיקון מס' 8 לפקודת העיריות בוטלה ארנונת הרכוש וכל ארנונה המשולמת מאז על מקרקעין אינה מותרת בניכוי לפי החוק.

 

היטל השבחה

  • היטל השבחה הינו בגובה  50% מההשבחה והוא משולם לרשות המקומית בניצול הזכות או במימוש.

  •  סעיף זה מתיר את היטל ההשבחה בניכוי במכירה.

 

 

כניסה לנעליים

  • סעיף זה מתיר למוכר לנכות הוצ' שהוצאו במשך כל תקופת השבח שהתחייב בה מכול עקרון רציפות המס.

  • בין אם מדובר בהוצאות שהוציא האדם שלנעליו נכנסנו ובין אם מדובר בהוצאות שהוצאו על קרקע שלנעליה נכנסנו.

הוצאות מימון

בעבר הוצאות ריבית ריאלית לא היו מותרים בניכוי במכירת זכות במקרקעין. במסגרת תיקון 50 לחוק הוסף סעיף לחוק המתיר את הוצאות הריבית.

 

מס רכישה

כל אגרה ששילם המוכר בעת שרכש את הזכות ע"מ לרשום את זכותו. בעבר נקרא אגרת העברת מקרקעין, לאחר מכן תוספת מס. כיום נקרא מס רכישה.

מס רכישה

כל אגרה ששילם המוכר בעת שרכש את הזכות ע"מ לרשום את זכותו. בעבר נקרא אגרת העברת מקרקעין, לאחר מכן תוספת מס. כיום נקרא מס רכישה.

מס רכישה

כל אגרה ששילם המוכר בעת שרכש את הזכות ע"מ לרשום את זכותו. בעבר נקרא אגרת העברת מקרקעין, לאחר מכן תוספת מס. כיום נקרא מס רכישה.

מס רכישה

כל אגרה ששילם המוכר בעת שרכש את הזכות ע"מ לרשום את זכותו. בעבר נקרא אגרת העברת מקרקעין, לאחר מכן תוספת מס. כיום נקרא מס רכישה.

מס רכישה

כל אגרה ששילם המוכר בעת שרכש את הזכות ע"מ לרשום את זכותו. בעבר נקרא אגרת העברת מקרקעין, לאחר מכן תוספת מס. כיום נקרא מס רכישה.




 

  •  

  • היא ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח.

בהתאם להוראות התיקון על הקבלן לפנות לבנק שמפיק את הערבות או לחברת הביטוח שמפיקה את הפוליסה בדרישה שימציאו את מכתב ההחרגה וזאת בתוך 30 ימים מאחד מאלה:

  • בפרויקט המתנהל בשיטת השוברים בו נמסרות לקונה ערבויות חוק מכר - ממועד התשלום הראשון ששילם הקונה באמצעות פנקס השוברים.

  • בפרויקט ללא שוברים, בו נמסרות לקונה ערבויות - ממועד הוצאת הערבות הבנקאית הראשונה.

  • בפרויקט בו נמסרות לקונה פוליסות ביטוח - ממועד הוצאת פוליסת הביטוח.

יש לציין, שמיד בסמוך לאחר פניית הקבלן לגורם המלווה, על הקבלן להודיע על כך לקונה, ובנוסף על הגורם המלווה למסור לקבלן את מכתב ההחרגה בתוך 30 ימים מפניית הקבלן.

עם קבלת מכתב ההחרגה מהגורם המלווה יעביר אותו הקבלן לקונה. כמו כן,בהתאם לתוספת לחוק, הסרת השעבוד מדירת הקונה מותנית בתנאים שהיו מקובלים במקרים אלה והם: בניית הדירה הושלמה, מלוא התמורה שולמה, ניתנה לקונה בטוחה אחרת לפי הוראות החוק.

חשוב לציין, שעדיף שתעזרו בעורך דין קניית דירה מטעמכם, אשר ילווה אתכם בכל הליך רכישת הדירה.

החלטתם בסופו של דבר לרכוש דירה יד שנייה? לחצו כאן למס' טיפים מאת עורך דין קניית דירה יד שנייה.

לתיאום פגישת ייעוץ עם משרד עו"ד יגאל איליאיץ' (משרד עורך דין מקרקעין נתניה), ניתן ליצור קשר בטל':

09-7444052 או בדוא"ל: yigal@law-yi.com

***כל המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחבר אינו נושא באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

 

Name, Title

Share the amazing things customers are saying about your business. Double click, or click Edit Text to make it yours.

Name, Title

Share the amazing things customers are saying about your business. Double click, or click Edit Text to make it yours.

Name, Title

Share the amazing things customers are saying about your business. Double click, or click Edit Text to make it yours.

משרד עו"ד יגאל איליאיץ', טל': 097444052  

 מייל: yigal@law-yi.com  
רח' גיבורי ישראל 5א', קומה 2, נתניה