עורך דין לקניית דירה יד שנייה בנתניה
בקניית דירה יד שנייה, רוב הסיכונים אפשר למצוא עוד לפני החתימה. אני בודק את הזכויות בדירה, מעיר על ההסכם, רושם הערת אזהרה לטובתכם ומלווה אתכם עד שהדירה רשומה על שמכם.
הבדיקות לפני החתימה
- נסח טאבו או אישור זכויות: מי הבעלים, ואם רשומים משכנתה, עיקול או הערות אחרות.
- זהות המוכרים: שהם אכן בעלי הזכויות ורשאים למכור.
- הצמדות רשומות לדירה, כמו חניה ומחסן, ומה בדיוק נכלל במכירה.
- חובות שעלולים לעבור לקונה, ותנאי המשכנתה שלכם.
ההסכם והשלבים שאחריו
נרשמת בטאבו מיד אחרי החתימה, כדי להגן עליכם אם המוכר ינסה למכור את הדירה למישהו אחר.
דיווח לרשות המסים, חישוב המס, ובדיקה אם אתם זכאים למדרגת דירה יחידה.
תיאום מסמכי הבנק ולוח תשלומים שמתאים למועד שבו המשכנתה מאושרת.
השלבים בקצרה
- בדיקת הזכויות בדירה ותכנון המימון, כולל אישור עקרוני למשכנתה אם צריך.
- משא ומתן על הסכם המכר מול עורך הדין של המוכר.
- חתימה על ההסכם, ורישום הערת אזהרה לטובתכם.
- דיווח לרשות המסים ותשלום מס הרכישה.
- תשלומים לפי לוח התשלומים. אם יש על הדירה משכנתה של המוכר, חלק מהתשלום עובר ישירות לבנק שלו.
- קבלת החזקה בדירה, ורישום הדירה על שמכם, ואם לקחתם משכנתה גם רישום המשכנתה.
הסבר מפורט על הבדיקות: מה בודקים לפני שקונים דירה יד שנייה.
מה להביא לפגישה הראשונה
- תעודות זהות של כל מי שיירשם כקונה.
- פרטי הדירה: כתובת, ואם יש לכם, טיוטת הסכם או נסח טאבו שקיבלתם מהמוכר.
- אישור עקרוני מהבנק, אם כבר יש.
- מידע על דירות מגורים אחרות שבבעלותכם. הוא משפיע על חישוב מס הרכישה.
מצבים שכדאי להכין מראש
- דירה בחברה משכנת או בחכירה מרשות מקרקעי ישראל. הבדיקה וההעברה נעשות מול החברה המשכנת או רמ"י, והבנק שלכם ידרוש מסמכים משלהן. על דירה בחברה משכנת.
- משכנתה של המוכר. ההסכם צריך לקבוע איך היא תסולק מתוך התשלומים שלכם, כך שכסף לא יעבור למוכר לפני שברור שהמשכנתה תימחק.
- עיקול או הערה לטובת מישהו אחר בנסח. כל רישום כזה צריך פתרון בהסכם לפני שמעבירים כסף.
- דירה שהמוכרים קיבלו בירושה. צריך לבדוק שיש צו ירושה או צו קיום צוואה, ושכל היורשים חותמים. על מכירת דירה שהתקבלה בירושה.
- מוכר שגר בחו"ל. הוא יכול לחתום באמצעות ייפוי כוח. אני בודק שהוא נערך ואומת כנדרש לעסקה במקרקעין.
- זיכרון דברים. אל תחתמו על מסמך כזה לפני שעורך דין עבר עליו. למה לא לחתום על זיכרון דברים.
שירותים קשורים
מדריכים קשורים
שאלות נפוצות על קניית דירה
מה זו הערת אזהרה ולמה היא חשובה?+
זו הערה שנרשמת במרשם המקרקעין. היא מודיעה לכל מי שבודק את הנכס שהתחייבו למכור אותו לכם, ומונעת פעולות בנכס שיפגעו בזכות שלכם.
מה בודקים בנסח הטאבו לפני שחותמים?+
מי רשום כבעלים ובאיזה חלק, אילו הצמדות רשומות לדירה, ואם רשומים משכנתה, עיקול או הערת אזהרה לטובת מישהו אחר. כל רישום כזה צריך לקבל פתרון בהסכם לפני שמעבירים כסף.
מה ההבדל בין דירה רשומה בטאבו לדירה רשומה בחברה משכנת?+
כשדירה רשומה בחברה משכנת, רישום הזכויות, ההתחייבות לרישום משכנתה וההעברה על שמכם נעשים דרך החברה עצמה. לכן הבדיקות והמסמכים שונים מאלה של דירה רשומה בטאבו.
מי מדווח לרשות המסים על הקנייה?+
גם הקונה וגם המוכר מגישים הצהרה לרשות המסים על העסקה. אני מגיש את ההצהרה שלכם, ומחשב מראש את מס הרכישה, כדי שתדעו כמה תשלמו עוד לפני החתימה.