עורך דין קניית דירה יד שנייה

עורך דין מקרקעין נתניה שמכין חוזה לרכישת דירה

בשעה טובה החלטתם לרכוש דירת יד שנייה להשקעה או למגורים. אם הגעתם לכאן, סביר להניח שעדיין לא מצאתם עורך דין קניית דירה ממשרד עורכי דין מקרקעין בנתניה, אז מומלץ שתקדישו כמה דקות ותקראו את הדברים הבאים.

לפני שאתם לוקחים את המפתחות מידיו של מוכר הדירה, מומלץ לבדוק כמה דברים עקרוניים וחשובים מאוד: האם המוכר הוא באמת הבעלים של הדירה? מהו מצב הזכויות המשפטיות בדירה? האם כדאי לחתום על זיכרון דברים? אילו נקודות חשובות יש לקחת בחשבון לפני נטילת משכנתה, ועוד? המדריך הנוכחי, יעזור לכם לקבל החלטות מושכלות לפני שאתם חותמים על החוזה.

 

מצב הזכויות המשפטיות בדירה

ראשית, יש לוודא את נכונות המידע אודות זהותו של בעל הדירה. כבר היו מקרים של נוכלים שזייפו תעודת זהות של הבעלים הרשום וכך מכרו נכס שלא שייך להם. ניתן להפחית את הסיכון באמצעות תשאול השכנים על מידת היכרותם עם המוכר ומשפחתו.

שנית, להלן מספר נושאים נוספים אשר יש לבדוק בטרם המשך ביצוע ההתקשרות לרכישת הדירה:

  • יש לבדוק את זכויות המוכר בדירה: האם הוא הבעלים, החוכר, או אף פחות מכך.

  • יש לבדוק כי הנכס בנוי כדין, ללא חריגות ועל פי היתר הבניה והתב"ע.

  • יש לבדוק כי לא חל על הנכס צו הריסה או צו משפטי אחר.

  • יש לבדוק כי לא חלים עיקולים על הדירה.

  • יש לבדוק כי מלבד משכנתה, לא קיימות זכויות של צד שלישי על הדירה.

 

זיכרון דברים

זיכרון דברים הוא מסמך קצר, ובו מפורטים בקצרה עיקרי הדברים שעליהם מסכימים הצדדים: מחיר, מועדי תשלומים, מועד מסירת הנכס, וכו'. חשוב לדעת, כי זיכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין, ולכן – מומלץ לא לחתום על זיכרון דברים עם בעל הדירה, ובוודאי שלא לתת לו תשלום במעמד זה. כך, תוכלו להימנע מלמצוא את עצמכם במצב מסוכן בו חתמתם על דירה מעוקלת או משועבדת מבלי שידעתם על כך. מומלץ כמובן, לתת לעורך דין מקרקעין לעבור על ההסכם המלא ונסח הטאבו המעודכן ביותר לפני כל חתימה על רכישת הדירה.

 

משכנתה

חשוב לשים לב, כי לבנק עומדות 2 אפשרויות לצורך הערכת שווי הדירה: לפי שמאי מטעמו שיעריך את שווי הדירה, או לפי המחיר המצוין בחוזה. כמובן, שהמחיר יחושב לפי השווי הנמוך מבין ה-2.

מדוע חשוב לשים לב לכך? אם לדוגמה תכננתם לקבל 1,000,000 ₪ משכנתה, מדירה שעלותה היא 2,000,000 ₪ (50% משכנתה מערך הדירה) והבנק העריך את הדירה בסך של 1,800,000 ₪ בלבד, גובה המשכנתה אותה תקבלו מהבנק יהיה נמוך משמעותית מהסכום אותו תכננתם לקבל, והפער עלול לגרום לכך שיחסר לכם כסף לרכישת הדירה.

 

שמאות מקדימה

בהמשך לסעיף הקודם, בכדי להימנע ממצב בו אין לכם יכולת להשלים את התשלומים למוכר עקב כך שהשמאי העריך את שווי הדירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר הרכישה בפועל, מומלץ לבצע שמאות מקדימה, שהיא בעצם בדיקה של שמאי הבנק בטרם רכישת הדירה. במידה ותבקשו שמאות מקדימה, יש לוודא שאותו שמאי עובד עם אותו הבנק, כך שלא תצטרכו לבצע שמאות נוספת לאחר חתימת החוזה. יש לשים לב, כי מכיוון שהשמאות מתבקשת בטרם חתימת החוזה, אין סבסוד של הבנק למחיר השמאות ולכן מחירה של שמאות מקדימה גבוה יותר. יחד עם זאת, מלבד בדיקת שווי הדירה, באמצעות שמאות מקדימה תוכלו לקבל חוות דעת מקצועית שתכלול גם בדיקות תכנוניות של היתרי הבניה, חריגות הבניה, צווי הריסה ועוד, לכן שמאות מקדימה עשויה לחסוך לכם התמודדות עם בעיות רבות שלא תרצו לגלות רק לאחר חתימת הסכם רכישת הדירה. 

 

בדיקת הבניין והדירה

אל תסתפקו בביקור בודד בדירה. מומלץ שתבקרו בבניין בשעות הלילה, בשעות היום ובסופי שבוע. אל תתביישו – יש לפתוח ולסגור ברזים, חלונות, תריסים וארונות ולבדוק את תקינות מערכות הדירה, שהרי בהסכם אתם תתבקשו להצהיר שבדקתם את הדירה ומערכותיה השונות.

בנוסף, מומלץ לשאול דיירים על איכות החיים בבניין, על מצב הניקיון והרעש, על מספר הדירות שמושכרות בבניין, על איכות השכנים, על התחזוקה ועל בעיות אחרות בבניין.

כדאי אף לבדוק את השימושים שנעשים ברכוש המשותף של הבניין, למשל בחצר המשותפת או בחניה המשותפת של הבניין.

בנוסף, בדקו גם את כיווני האוויר של הדירה, וכמובן את גודל הדירה, שהרי ייתכנו הבדלים בין שטח הדירה המופיע בטאבו לבין השטח בפועל.

 

מס רכישה

ישנה חובה לשלם את מס הרכישה (במידה וחל) בתוך 60 ימים ממועד חתימת ההסכם. תשלום מס הרכישה יחול (או לא יחול) לפי הסטטוס האישי שלכם: האם זו דירה יחידה או נוספת שלכם, ועוד. ניתן לבדוק את סכומי מס הרכישה בבדיקה פשוטה בסימולטורים שונים ברשת האינטרנט.

 

יש לזכור כי בסופו של יום, הנקודות המפורטות למעלה מהוות חלק מצומצם מהדברים אשר יש לשים עליהם דגש בזמן רכישת דירת יד שנייה, ולכן מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין מומלץ.

החלטתם בסופו של דבר לרכוש דירה מקבלן? לחצו כאן למס' טיפים מאת עורך דין קניית דירה מקבלן.

 

לתיאום פגישת ייעוץ עם משרד עו"ד יגאל איליאיץ' (משרד עורך דין מקרקעין בנתניה), ניתן ליצור קשר בטל':

09-7444052 או בדוא"ל: yigal@law-yi.com

 

***כל המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחבר אינו נושא באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.